Жилищное строительство с господдержкой: возвращение к проверенным схемам

19 марта 2024 г. правительство обсудило, как можно усовершенствовать подходы к обеспечению граждан жильем и выполнению программы жилищного строительства. По итогам совещания анонсировали изменения в жилищной сфере – жилье для «очередников» будут строить по новым правилам, в которых легко узнаются черты госзаказа.

Разбирая итоги жилищного строительства за 2023 год, мы обратили внимание на два взаимосвязанных факта – невыполнение запланированных объемов по строительству жилья с господдержкой при одновременном увеличении строительства арендного жилья. Мы предположили, что проанализированные данные сигнализируют об определенной трансформации государственной политики в области жилищного строительства: вместо увеличения объемов строительства жилья, которое бы переходило в собственность граждан, государство начинает строить больше арендного жилья.

Строим много – соглашаются мало

Подтверждение не заставило себя долго ждать – 19 марта 2024 г. премьер-министр Роман Головченко заявил о необходимости изменения подходов к строительству жилья в республике. Глава правительства признал, что выполнение плана по жилищному строительству сталкивается с определенными сложностями, особенно когда речь идет о возведении жилья с господдержкой. И причина вовсе не в том, что государство не может построить больше жилья. Основная проблема – утрата актуальности действующим механизмом предоставления господдержки. Так, Роман Головченко отметил, что сегодня многие «очередники» отказываются строить жилье на предлагаемых условиях. В итоге, несмотря на достаточно высокие темпы строительства жилья с гос­поддержкой, численность людей, которые состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, сокращается медленнее, чем хотелось бы, хотя варианты для строительства есть.

Ранее ту же проблему озвучила начальник управления жилищной политики Мингорисполкома Елена Лукашевич. Чиновница отметила, что в соответствии с принятой 4 марта 2019 г. Директивой № 8 стоящие на очереди семьи должны в течение года с момента их включения в отдельные списки направляться на строительство жилья. Однако на деле выполнению данной нормы нередко препятствует отказ самих «очередников» от предлагаемых вариантов.

Самым востребованным способом улучшения жилищных условий для многодетных семей является строительство жилья в многоквартирных домах с привлечением государственной финансовой поддержки. Семьям с низким доходом предоставлялись социальные квартиры. Также предлагалось арендное жилье, но у данной категории граждан оно не пользовалось спросом. Помимо Минска жилье для столичных «очередников» строилось в городе-спутнике Смолевичи. На строительство жилья в Смолевичах и других малых городах в 2023 г. направлены 9 семей. Приобрести уже построенные квартиры изъявили желание лишь 18 семей. Однако часть «очередников» отказалась от предлагаемых вариантов: по оценке специалиста, в 41% случаев семьи либо вовсе не реагируют на направляемые извещения и не являются в администрации районов, либо письменно просят не вызывать их.

В результате, по логике чиновников, сами нуждающиеся затягивают решение жилищного вопроса. В связи с этим Мингорисполком направил свои предложения по корректировке законодательства, в частности, высказался за то, чтобы закрепить возможность снятия семей с учета в случае трехкратного в течение года отказа от вариантов долевого строительства (сейчас такой подход действует в отношении предложений, формируемых ЖСПК, и по социальному жилью).

На этом фоне растет число желающих построить жилье среди состоящих на учете молодых семей без детей, а также среди иных категорий граждан, не наделенных сегодня правом на получение господдержки и не имеющих возможности построить жилье за счет собственных средств. Сейчас господдержка предоставляется только семьям, имеющим не менее двух детей. Как констатировал премьер-министр, все эти тенденции свидетельствуют о необходимости пересмотреть подходы к обеспечению жильем граждан, учитывая социальную значимость вопроса.

Вспомнили о госзаказе

В числе изменений, которые были анонсированы по итогам совещания, – возобновление практики государственного заказа. Напомним, что это схема строительства, при которой сооружение жилых домов осуществляется за счет льготных кредитных средств, привлекаемых непосредственно застройщиком, а затем построенное жилье продается гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Как рассказали в главном управлении строительства и жилищной политики Минстройархитектуры, принцип строительства жилья по государственному заказу определен в Указе от 08.05.2013 № 215 «О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений» и предусматривает централизованное льготное кредитование государственных заказчиков. Льготный кредит в рамках такой схемы выдается не гражданину, а государственному заказчику под 2% годовых в пределах сметной стоимости строительства жилого дома. После того как жилье построят, квартиры будут предлагаться для приобретения гражданами по договорам купли-продажи. Такой механизм позволит обеспечить стабильное финансирование объекта и его беспрерывное строительство в пределах нормативных сроков.

«Очередники», со своей стороны, получат возможность купить уже готовые квартиры с выполненными в них в полном объеме отделочными работами, а не вступать в строительство на различных его этапах. Таким образом, граждане освобождаются от участия в инвестиционном процессе, в то время как при строительстве жилья долевым способом либо в составе организаций застройщиков будущий собственник вовлечен в этот процесс с самого начала и находится в жестких условиях сопровождения всего хода строительства объекта.

Нуждающимся в жилье будут предлагаться для приобретения квартиры в конкретных жилых домах по уже сформированной стоимости. Граждане, имеющие право на получение господдержки, будут выкупать построенные квартиры с использованием кредитов, предоставляемых в рамках указов от 06.01.2012 № 13 либо от 04.07.2017 № 240 в порядке и на условиях, установленных в этих нормативных актах. Пока стройка завершается, «очередники» смогут определиться с объемом кредитных ресурсов и суммой собственных средств на приобретение жилья. К моменту ввода дома в эксплуатацию гражданин должен принять решение, заключает он договор купли-продажи квартиры или нет. В случае отказа он сохранит место в очереди нуждающихся и продолжит ждать следующего предложения.

Кроме того, в настоящее время прорабатывается и еще один алгоритм: при отказе семей, имеющих право на господдержку, от приобретения готового жилья его предложат купить другим «очередникам» с использованием ими ипотечных кредитов и юридическим лицам с привлечением ими собственных средств и кредитов банков для последующего предоставления по договорам найма арендного жилья. Квартиры, не проданные в течение 4 месяцев после окончания строительства дома, будут выкупаться исполкомами за бюджетные средства, а затем переводиться в арендное или социальное жилье либо продаваться на аукционах.

Больше индивидуального жилья и арендных квартир

Среди иных мер, анонсированных по итогам прошедшего совещания, – дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства. Планируется предоставить физлицам возможность покупать готовые одноквартирные дома вместо самостоятельного их строительства, зачастую растягивающегося на долгие годы, что приводит к появлению незавершенных объектов, которые не вводятся в эксплуатацию по разным причинам.

Заявил премьер-министр и о необходимости интенсифицировать строительство организациями за счет собственных и заемных средств арендного жилья для своих работников, что будет способствовать закреплению кадров на местах. Вместе с тем глава правительства признал: хотя организации давно получили право строить жилье для работников, не у всех хватает финансовых средств для того, чтобы кредитоваться на общих условиях и возводить такое жилье. Впрочем, публично какие-либо новые инициативы, способные активизировать строительство арендных квартир, пока не озвучены.